二手房税收因其社会涉及面广，交易量大，差异性强，尤其是实际成交价难于掌握，历来是税收征管中的难点和薄弱环节。南通地税在实践过程中，通过大量的调查、分析以及一年多的尝试，终于探索出了一条融预警、监控、防范于一体的二手房税收征管新路，即引入课税价格第三方独立测算和委托鉴证机制，日前在南通全面实施。

    据悉，该机制实施以来，仅江苏省南通市区征收入库的“二手房”相关税收是上年同期的223.6%，翻了一番多，而交易总面积和房价都没有提高。

    据记者调查，二手居住房成交价主要取决于房产的区位、结构、楼层、年限、装修等，相对固定可控。为此，南通地税采取委托第三方独立测算的方式，全面引入分级分类最低计税价格管理办法。对二手居住房，采取委托第三方独立测算最低计税价方式，科学设定课税标准。即在确定二手房转让计税依据时，按申报成交价与最低测算的计税价孰高的原则进行确定，纳税人申报成交价小于最低限价标准的，按最低限价规定的计税价为计征依据，反之则以申报价确认，从而为依法征收提供较为科学的计税标准，有效扭转了二手居住房转让虚假申报和价格偏低的现状。

    为科学确定计税依据，强化税源监控，防范税收流失，南通地税与财政契税部门几经研究、反复商讨，决定对二手非居房转让等难以认定计税依据的情形，全面引入课税价格第三方独立鉴证机制。

    在具体操作中，此举主要针对二手非居房转让（交换）、别墅转让、纳税人申请土地增值税或个人所得税按实核算以及其他难以认定计税依据的二手房转让情形作出。在确定计税依据时，对其课税价格的认定实行先评估鉴证再确定计税价格的征收管理方式。即纳税人办理这些房产过户手续前均须进行市场成交价评估鉴证，再按申报价与鉴证价孰高的原则进行确定。纳税人申报价大于鉴证价的，按申报价为计征依据；申报成交价小于鉴证价的，则按鉴证价为计征依据。

    至于课税价格委托鉴证机构的确定，采取财政、地税共同审核、共同认定、共同委托的形式。委托鉴证机构按行业标准独立行使预审鉴证职能，对其出具的鉴证报告及相关执业行为承担法律责任。财税部门对委托鉴证机构负有检查、管理、监督职责，在管理上实行年审淘汰制，委托期一年一签，凡发现有违反委托鉴证约定或提供不实课税价格鉴证报告，造成一定后果的，将问责于委托鉴证机构，并视情终止委托鉴证行为。

    据悉，实行课税价格委托鉴证机制，在全国尚属首家。江苏省一位专门从事税法研究的专家评价说，这是二手房转让税收征管思路和征管方式的一次有益尝试和突破，其性质属于财税部门涉税事项的委托预审行为，是完全不同于指定评估的一种新型税源监控模式。