拍卖所得房屋面积缩水近两成，购房人起诉退还面积差价。4月1日，苏州沧浪法院一审支持了购房者的这一要求，判决被告就面积差额部分的房款进行赔偿。

面积无故少两成

    早在1994年，苏州市某银行通过联建形式取得市中心一处房产产权。房产证载明面积为600余平方米，在2005年填发新证时，面积仍然未变。2006年的7月，该银行委托拍卖公司将这套两证齐全的房屋进行拍卖。经过13位竞买人的竞价，该处房产由一位史先生以400万元的出价拍得，当日签订成交确认书。之后，史先生将买受人权利整体转让给了李先生，就此，李先生成了该处房产的产权人。

    去年的8月份，李先生在使用房屋过程中发现房屋的尺寸似乎变小了，于是便请来了市房产测绘队。测绘结果令人大吃一惊，600余平方米的房屋变成了500余平方米，缩水19％左右。与此同时，测绘报告也说清了“失踪”面积的去向，原来根据《苏州市房屋权属登记面积计算规则》，房屋通道和四道楼梯共计120多平方米属不分摊建筑面积，是不应含在房产证600余平方米中的。李先生就此向法院起诉，要求判令被告返还面积的差价。

拍卖约定起争议

    庭审中，原被告一致认可600多平方米的面积包含了通道及四个楼梯的面积。但被告辩称，房产是通过公开拍卖的形式出售，在2006年7月的拍卖过程中，13位竞买人与银行及拍卖公司签订了一份《特别约定》，约定中明确了拍卖标的面积以产权证登记面积（含消防通道及公摊面积）为依据，如有误差，成交价不作调整，盈亏亦不影响拍卖效力，竞拍人也声明已掌握拍卖标的之一切现状和瑕疵。同时被告还称，1994年颁发房产证时没有明确的法律规定说明登记面积有误，此后的换证也未出现异议，被告并没有过错，房产证合法有效。同时原告凭《苏州市房屋权属登记面积计算规则 》计算出的面积误差也不具备法律效力，更不应用2006年的市级规定来判定1994年登记面积的合法性。

一审判决返还差价

    针对上述的争议，法院在审理后认为，2006年7月签订的《特别约定》格式条款单方面排除了竞买人的主要权利，免除了出卖人的责任，显失公平，条款应属无效。而市房地产测绘队具有省测绘局颁发的资质证书，且根据其测绘结论，市房产登记管理中心曾发出书面通知，确认房产证登记面积有误。因此被告虽对测绘结论有异议，认为缺乏公正性，但同时却不能提供证据推翻该测绘结论，也未申请重新测绘，故其异议不能成立。

    同时，法院认为争议的通道和四个楼梯不应纳入公摊面积，房屋面积的确缩水。而在拍卖当初，买房者是基于对房产登记公信力的信赖而购买了房产，现在面积严重缩减，会对买受人出价构成较大影响，属于重大误解的民事行为，买房者有权选择撤销或变更。因此，法院支持了原告要求返还面积短缺差价的诉讼请求。

□评析和建议

    国家对房屋公摊面积的分摊规则有比较明确的规定，只有在功能上为整幢建筑物服务的部分才能计算在内。因此，在遇到年份久远、房产面积并不明晰的情况时，买房者应当注意对公摊面积准确认定和计算，必要时可进行测绘加以明确，避免不该出现的损失。