2月18日，北京市建委颁发了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（以下简称《通知》）等四项政策。业内人士认为，新政在降低投资经适房收益、盘活闲置经适房等方面将起到积极作用。

    2月19日，位于天通苑附近的我爱我家和链家房地产中介就接到了不少房源，一改往年正月期间二手房房市低迷的状况。

    “昨天（18日）北京建委发布了经济适用房上市交易的一个通知，一旦实施后，经济适用房的交易成本将大幅度增加。所以不少人都开始在新政策实施前出售。”我爱我家房产中介的一位孙姓工作人员道出了原因。

    自从2月18日，北京市建委颁发了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》《北京市家庭购买限价商品住房申请核定表》《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》后，经济适用房市场出现波动，春节前后已然形成的房产市场萎靡的态势趋向限价房方向发展。

降低投资经适房收益

    “这是对去年9月末北京市出台的《经济适用住房管理办法(试行)的通知》的补充，进一步明确了新房新办法、老房老办法。而对于5年外的二手经济适用房再上市，将按照价差的70%征收土地收益。”“链家地产”副总经理金育松对新政策的推出表示了肯定。

    去年北京市出台的经济适用房管理办法，并没有严格区分新建经济适用房和二手经济适用房，这让相当一部分业主因为政策走向不明朗产生了一定的观望。此次的《通知》明确了经济适用房再上市的细则，在通知发布之日前已签订合同的二手经济适用房，都将实行老政策。

    “这无疑将有助于打破目前二手经济适用房市场的观望态势。”金育松告诉《民主与法制时报》记者。

    在执行新老两种政策方面的不同，直接影响的还是部分待价而沽的业主。

    在去年的经济适用房管理办法中，对满5年经济适用房上市交易提出的土地收益征收办法为“对于满5年的经济适用房上市交易，届时按同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳”，没有给出具体、明确的征收比例。

    在此次的《通知》中，对这一方面有了非常具体的补充规定：“对于通知下发之日起签订合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，按原购房价格和出售价格价差的70%交纳土地收益；而对于通知下发前签订购房合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，只需按出售价格的10%交纳土地收益。”

    “征求意见稿一方面明确了价差的计算方式，避免了之前政策当中难以确定同地段商品住房价格的麻烦；另一方面，明确了征收比例，并且使未签订购房合同的5年外‘新房’出售收益大幅降低，相比‘老房’下降60%。”金育松列举了一个例子，对比这两种情况下业主收益的差异。

    比如回龙观一套100平方米的二手经济适用房，市场价为8000元/平方米，原购房价为2600元/平方米，在政策执行后，如果该套房产属于已经签订了购房合同的5年外的“老房”，再上市交易时是按照成交价的10%缴纳综合地价款，即8万元（100×8000×10%）；而如果属于未签订购房合同的“新房”，则需要缴纳37.8万元（100×（8000-2600）×70%），业主收益减少了29.8万元。

    “由于收益大幅下降，业主出售意愿肯定会受到重挫。这次调整，价差70%的比例也比去年杭州所执行的55%的比例要高。”金育松说。

5年“大限”或将盘活闲置房屋

    虽然，收益上的限制将导致经济适用房留存自用的可能性增大，但因为政策中的5年期限，也决定了5年内，经济适用房市场将呈现两种不同的局面。