《住宅专项维修资金管理办法》2月1日实施
五大亮点确保业主利益
与买房人利益密切相关的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）于2月1日开始实施了。此项管理办法是去年年底由建设部和财政部联合发布的。与此同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》废止。
住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，也被称为住宅“养老金”。住宅专项维修资金交多少、怎样交、谁来管、怎样用等问题，一直是广大业主关心的焦点。《办法》中对这些热点、焦点问题作了哪些新的规定？
变化
交存
不再按房款比例
《办法》中规定，市民今后买房时所要交存的维修基金，将不再按照房款的比例计算，而是按照每平方米的建安造价的比例交存。市建委有关负责人昨天透露，经初步测算，北京的建安造价基准最高为2000元/平方米。
目前，北京的新入住小区和正在销售的商品房仍是以总房款的2%缴纳公共维修基金。而《办法》中要求，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修基金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。这意味着公共维修基金将按照住宅的建安造价计算交存比例。 对于由房款的比例改为按建安成本的比例交存维修基金，业内专家认为，这样做体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现同一楼的住户所缴维修资金不同的非正常现象。因为维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，与房屋的位置、地价等其他因素无关。
同时，一位人士也表示，按照新规，购房户首次缴纳的住房维修公积金会有所下降，但是整个小区维修基金总量减少后，一旦小区面临大修，“若有的业主不愿意续缴，整个小区公共部分维修工作将会受到影响”。
北京市建委已率先透露实施意见，北京市的建筑安装造价最高限初定为2000元/平方米，而根据不同类型的楼房，这个基准将会划分出不同层次。高层住宅建设材料和施工成本要比多层住宅高，目前北京市高层住宅造价一般为每平方米1700元到2000元，多层住宅造价每平方米在1300元到1500元。
对于由房款的比例改为按建安成本的比例交存维修基金，业内专家认为，这样做体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现同一楼的住户所缴维修资金不同的非正常现象。因为维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，与房屋的位置、地价等其他因素无关。
同时，一位人士也表示，按照新规，购房户首次缴纳的住房维修公积金会有所下降，但是整个小区维修基金总量减少后，一旦小区面临大修，“若有的业主不愿意续缴，整个小区公共部分维修工作将会受到影响”。
北京市建委已率先透露实施意见，北京市的建筑安装造价最高限初定为2000元/平方米，而根据不同类型的楼房，这个基准将会划分出不同层次。高层住宅建设材料和施工成本要比多层住宅高，目前北京市高层住宅造价一般为每平方米1700元到2000元，多层住宅造价每平方米在1300元到1500元。
管理
要委托专户管理银行
《办法》第十条明确了维修资金的管理单位，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
业内人士分析，这样做可以让业主知道钱的下落，充分保证资金的安全。
《办法》还明确，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。这避免了房屋遇到维修问题时，业委会或物业公司挨家挨户去凑，而一些业主也因“事不关己，高高挂起”不愿出钱，从而导致维修难以完成的情况发生。
使用
使用由业主大会决定
《办法》规定，住宅专项维修资金的使用由业主大会决定，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
《办法》规定了住宅专项维修资金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项维修资金的使用由大多数业主或业主大会决定。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业提出使用方案，由业主大会依法通过使用方案；业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。
处罚
擅自挪用最高罚两倍
《办法》规定，若发生挪用住宅专项维修资金的情况，应由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责追回，并没收违法所得；另外，还可并处挪用金额最高两倍的罚款；挪用行为构成犯罪的，要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
建设部称，物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除了按照前款规定，予以处罚外，还应吊销资质证书。直辖市、市、县人民政府建设主管部门，或者直辖市、市、县人民政府财政部门，挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设主管部门、或上一级人民政府财政部门负责追回款项与追责。
投资
可购买国债增值
在1998年的《办法》中，对维修基金的投资方向只进行了概况规定，对此，新《办法》特别给出详细要求，禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
《办法》强调，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。
业内人士认为，由于受金融市场及货币政策的影响，这一亮点可以在一定程度上减轻业主压力，使资金保值增值。
