上海“代经租”这一特有的社会现象，是上世纪60至70年代遗留下的历史产物。“代经租”的性质为私有房屋，在“文革”后期虽然名义上“落政”归还给了业主，考虑到国家一时无法拿出大量的房屋对居住“代经租”房户迁徙，居住房客因无“退路”，故实行仍由国家房地产部门实行“代经租”，收取房租再交还给房东。

    随着房产买卖逐步走向市场化，社会上一级、二级房产市场交易价“走高”，也直接影响着“代经租”房屋业主的利益，此类矛盾纠纷也层出不穷。在国家“物权法”即将颁布的大背景下，上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局和上海市建设和交通委员会于2006年1月28日，联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》，来逐步解决这一上世纪留下的历史遗留问题。

    2007年7月2日，家住上海市泰兴路某号的范先生，以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家三代3口人从泰兴路某号自家私房二层前间迁出并搬走全部家具，搬至本市金城绿苑某号。

    范某诉称自己是私房所有人，二层前间为徐女士家居住，属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。在1989年7月，该房屋产权“落政”发还，但管理权暂不发还仍实行“代经租”。1992年前后，徐女士家从此地搬出后，在上海另有房屋居住至今。2006年11月，静安区房地局依据下发《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》(以下简称：实施意见)，向自己发出处理“代经租”意见“征询单”。自己选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”处理方案。但是，徐女士等人却不同意这一方案，在长达半年多时间多次谈话，仍拒绝在协议书上签字。“落政”办公室在收到范某支付业主承担10%货币补贴款4.3万余元后，于2007年6月1日起，撤销了徐女士居住的二层前间建筑面积32.87平方米“代经租”，房屋由业主自管。范某认为与徐女士等人从无任何租赁关系，且徐女士一家搬离已有十多年，至今仍将3人户口和部分破旧家具遗留在房屋内，要求法院判令徐女士搬离迁出。

    法庭上，徐女士及女儿、外甥辩称，该房屋是他们通过原房管所公房调换所获得，与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付资金至2007年6月，与范某不存在任何关系。上世纪90年代中期，因范某阻挠才被迫在外借房居住至今，认为自己一家在该房屋内享有合法的居住权，现房地部门用按私房落政办法，补贴搬迁无法接受。

    在审理中，徐女士将金城绿苑的房屋出售给他人。但法院查明，现在本市徐女士的女儿名下仍留有多处产权房。

    法院认为，范某名下的该房产系上辈私房，在“文革”中受到冲击被没收归公。“落政”后，二层前间实际使用为徐女士一家，故管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用权能和收益、处分权能，由承租人和产权人分别享有，这是国家对“文革”历史遗留问题的过渡性处理。《实施意见》颁布后，区房地局按处理原则，委托房地产机构对徐女士居住的二层前间，作市场价格评估为每平方米单价14573元，据此提出用货币补贴办法安置徐女士一家3口，并撤销了二层前间的“代经租”，将使用权归还给范某，却遭到了徐女士全家的反对。法院以为，范某作为该房屋的所有权人，对该房屋享有完整的占有、使用、收益和处分权利。现范某决定不再将房屋出租给徐女士，考虑到徐女士家人名下在本市拥有多套住房，完全可以自行解决住房实际问题。且徐女士等人离开该房屋在外居住长达十几年，法院遂判决徐女士等人撤空该二层前间交还给范某。涉及徐女士等人在诉讼期间，将金城绿苑房屋出售给他人的法律后果，自行承担。

    法官说法：

    案件审判结束后，记者采访了承办法官姚青。她说国家职能部门联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》，这也是为了配合我国“物权法”的颁布实施，而实行的一种解决历史遗留“代经租”的办法。《实施意见》出台，既兼顾了业主对所有财产的权益实现，也考虑到了被“代经租”房客的利益。即业主同意房客搬迁，也须支付10%的货币补贴款，另外90%的货币补贴款，则由房地产部门申请国家财政专项补贴来解决。

    但是，解决历史遗留的“代经租”房屋办法，毕竟不同于国家动迁的补偿办法。一些仍居住在“代经租”房屋的房客，不能过高要求“套用”国家动迁标准解决“代经租”房。要知道“物权法”对私有财产的保护，迟早要涉及“代经租”居住人的实际利益。