赶在“十一”国庆节前出台的房贷新政被视为房地产市场新一轮调控政策的开始。近几年，国家宏观调控政策频频发力，但房价却依然高涨，个中原因何在？以前的经济适用房政策未能很好解决低收入人群住房问题，关键问题在哪儿？请听中国社会科学院经济学研究所研究员汪丽娜为我们一一解析。
宏观政策太急功近利
记者：为什么这两年中央反复强调要平稳房价，出台政策，但现在总体宏观调控效果不明显？
汪丽娜：有时候政府的政策太急功近利，结果就会适得其反。这个市场就是一个天平，当市场供给量大了，政府的作用小了，天平就不平衡了，就需要政府加大住房保障、廉租房建设，把天平扳平。市场就是这样，在天平波动中前进。
政府要完善市场秩序，要把市场搞得非常透明。比如说，要给老百姓一个信息，房子会有的、面包会有的；让老百姓看到房子的供给量到底是什么样，布局是什么样，结构是什么样。
国外的政府不是说整天盯着房价，而是算每年的供给量是比以前多了还是少了，建的四室型的、三室型的、二室型的，各个结构的房子占多大比重，不同价位的房子有多少套，国外政府是这样引导市场的，如果老百姓看到房子这么多，还着什么急？
记者：实际上现在老百姓看不到房子够不够，看不到真正的供给需求是怎样的。
汪丽娜：对，现在这个供需都是开发商在炒，老百姓看不到实实在在的东西，当然慌了。而且，中国这么多人口的国家，几代人不买房，而把金融资产给一个年轻人，刚毕业的大学生，让他们的需求在一个短时期内急剧释放的时候，对这个市场的影响肯定很大，房价肯定要往上涨。
政府该做的应是补缺市场
记者：政府在整个房地产市场改革中应该担当怎样的责任？
汪丽娜：政府该做的是什么？不是盲目地给那些垄断行业提供免费的土地、免费的午餐。现在市场上房价较高，中低收入人群肯定无法适应这个市场，按照等价交换原则进入市场，那么政府该做的就是市场缺什么政府补什么。
现在是廉租房短缺，这就是政府的责任，低收入的人永远不能进入买房市场，政府就该为这一人群提供廉租房。但是这种住房保障也不是人人享有的大锅饭，而且这个福利也不能像有的廉租房那样，一个个都六七十平方米，那就错了。政府保障的责任就是一个托底，保障你的基本住房权利，而且有一个完善的退出机制。
像我们经济适用房、廉租房的申请原来只申报一个人的收入，但收入低并不等于贫困户，很多人下岗了失业了没有收入，但是他有房产、汽车，有他的金融资产。所以香港为什么要公示申请保障用房的人的资产？这样公示出来，让周围的人监督你。你天天开着宝马车，到头来却享受经济适用房待遇，这是什么事情啊？这是我们国家现阶段整个收入不透明、信誉不透明、信息不对称的一个最大问题。
记者：现在的经济适用房政策未能很好解决低收入人群住房问题，关键问题在哪儿？
汪丽娜：经济适用房这个制度本身就有问题。当时出来的时候是面向中低收入人群。可我们常常泛用中低收入这个概念，中国80%的人都属于中低收入，那是不是80%的人都要政府来管呢？不可能。所以经济适用房面临的使用对象是谁？如果还是原来的中低收入人群，这肯定是一个混乱的概念，因为中低收入覆盖面太广泛了。因此，今后的经适房政策必须界定清楚是中等偏下，还是加上住房困难。必须界定清楚要向哪个收入群体倾斜，才能制定相应政策。
经济适用房另一个最大的缺陷是，到底销售给谁不应该由开发商来定。从国外的经验看，必须是政府来发起这个项目，提供税收服务、各种政策优惠，然后由政府来负责分配，到底谁有资格享受。如果把分配权交给开发商，那经济适用房政策到底是一个公共政策，还是变成了半商品房？所以这一块该市场化的要市场化，不该市场化的政府一定要管到底。否则即使好的政策也不会有好的结果。
住房市场化改革还需深化
记者：现在有专家建议比例的问题，像廉租房、经济适用房应达到住房供给的20%至30%，这个比例是否合适？
汪丽娜：这都是计划经济的思维，市场是动态的，你今天定的20%至30%，可能对今天的情况是合理的，但它明天可能就变了。穷人不能一辈子穷吧？我今天低收入，20年内还老是低收入？你不能用一个计划经济管理者的思维去调控市场。为什么要跟踪市场动态呢？这是政府该做的事。
我们国家只在1985年房改之初搞过全国性房改普查。我认为建设部门要做一个房屋普查：到底是什么人缺房？是新增人口、外来人口，还是下岗职工？他们缺什么样的房？从来不做房屋普查，就在那里拍脑袋说我们房子短缺了，如果短缺了怎么又多出来这么多空置房？问题到底出在哪儿？房子空置是因为面积太大、价位太高还是位置不好？
记者：怎么客观评价整个住房市场改革，现在走到一个什么程度？
汪丽娜：现在是该重新审视我们住房制度改革的时候了，政府作了哪些？关键是政府在市场上起了什么作用？大量的非市场化的供给，都供给了谁？为什么我们的廉租房，真正服务于老百姓的比重在下降？
有人把房价高归因于市场化改革，实际上我们的住房市场化连60%都不到，土地这块更没有市场化。现在政府该做的是深化市场改革。
