8月13日，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）（简称24号文）。业内普遍认为，24号文确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。

      24号文在政策层面上确立了保障住房的运行基调的同时，也掀起了北京新增经济适用房市场和现行的二手经济适用房市场的三层波浪。

      “现在银行不给办理5年内二手经济适用房的贷款了，我们在等24号文之后相关政策的出台。”9月3日，北京市一位欲申请经济适用房贷款的市民告诉记者。

      记者在采访中发现，让打算购买经济适用房的业主们产生困惑的还有24号文中有关“政府优先回购”的问题。

      “现在业主们困惑中带着微笑，不管怎么说24号文还是让老百姓看到了希望。”一位姓刘的市民如此看待24号文的作用。

      8月13日，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）（简称24号文）。业内普遍认为，24号文从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了政府宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。比如明确规定经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权等。同时，24号文也是政府在完善保障性制度方面循序渐进的步骤。业内专家预计，接下来各个部委还将根据这一文件，制定详细可执行的细则。

      对于24号文，北京链家地产公司副总经理金育松认为，虽然24号文的出台使得在政策层面上确立了保障住房的运行基调。但是，受此24号文出台的影响，新增经济适用房市场和现行的二手经济适用房市场掀起了三层波浪。

      金育松所说的波动是：部分银行停止办理了5年内经济适用房贷款、24号文明确满5年经济适用房可转让、交易业主担心“政府优先回购”等几个问题。

部分银行停止办理二手经适房贷款

      24号文中明确指出：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”受此规定的影响，北京市许多银行担心，现行的5年内二手经济适用房在交易过程中可能会出现无法顺利过户的不确定性，发放贷款的风险系数可能增加，因此，在相关具体细则还没有明朗的情况下，部分银行开始停止办理5年内的二手经济适用房贷款，等待相关政策的出台。

      对此，金育松告诉《民主与法制时报》记者，现行5年内二手经济适用房交易的贷款政策变动，在某种程度上是降低了交易双方的交易能力，使得现有的5年内二手经济适用房市场发生变动，更多的业主降低预期寻求转让，客户面临缺乏有效的金融支持，使其购买力减弱。

      “按照北京现行的经济适用房交易政策，对于购买5年内经济适用房的消费者而言，均是具备符合购买经济适用房资格的人群，而对于这部分的真实人群来说。应是属于低收入家庭的范畴。而在缺乏必要的金融贷款支持下，其购房的愿望也只能后延，而这也是导致8月北京二手经济适用房交易量下挫12%的原因之一。”金育松说。

购房人可转让经济适用住房

      对于满5年的经济适用房，24号文规定：“购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。”

      这一规定与《北京经济适用房管理办法（试行）[征求意见稿]》中第二十一条的规定“经济适用住房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购。回购价格按照届时同地段新建经济适用住房重置价格结合重新确定，回购的房屋重新纳入保障住房供应体系”存在一定的偏差。但是，国务院下发的24号文第二十二条又规定：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”

      因此，从24号文的理论执行角度来看，满5年的经济适用房是可以转让交易的，而这也就明显增强了消费者申请购买新建经济适用房的信心。

业主担心“政府优先回购”

      记者发现，在24号文中对于满5年经济适用房的上市交易政策还附加了一条就是“政府可优先回购”。对此，众多业主充满了困惑。

      金育松认为，对于“政府可优先回购”采取怎样的具体执行策略，将直接会影响到满5年经济适用房交易市场的走向。比如经济适用房业主在满5年后想转让交易，业主与买方已经按照某一约定价格达成交易意向，而业主需要按此价格进行公示，如果政府相关机构认同此价格，是否就是拥有优先的购买权？而这一点的不确定性，对于现在已经拥有经济适用房的业主来说，也是一个较大的冲击。

      “政府提供经济适用房的目的在于缓解住房困难，属于公益性行为，不是为了住房困难的人拿去交易赚钱。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，政府优先回购这一做法无可厚非，业主们应该多为其他没有住房的人考虑。

      同时，24号文中对于业主“向政府交纳的土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定”，经济适用房业主担心向政府交纳土地收益的比例会发生变化，使得房源挂牌量出现一定的上涨。

      据链家地产公司的统计资料显示，8月份北京回龙观、天通苑的房源挂牌量上涨幅度在1成左右。但是，从买房人角度来看，许多人还在等待相关的具体细则，目前也处于观望状态，导致客户需求量下降两成左右。受此影响，北京8月份二手经济适用房的交易量出现了12%的下降。

      “24号文的出台，从大的方向上明确了保障住房的功能定位，但在相关的具体细则还没出台之前，也掀起了8月份的经济适用房市场和现行的5年内二手经济适用房市场的层层波浪。”金育松说。