今年10月12日，上海金海物业管理有限公司将小区业主周天诉至上海市金山区人民法院，要求其支付从2002年起拖欠的物业管理费2142.30元及滞纳金1071.15元。而周天却在庭审中抗辩称，其之所以拒不缴纳物业费，是因为物业公司的管理服务存在瑕疵，主要有如下情形：小区内居民的车辆乱停放影响交通，垃圾堆放混乱，绿化没有维护好，小区旁开设的小饭店影响晚上休息，而物业公司没有及时管理或管理效果不明显。根据通常的合同法原理，合同相对方在法定条件下享有一定的履行抗辩权，那么周天可否能以上述情形抗辩交费呢？答案是否定的。
 
    法院审理后认为，物业管理涉及业主生活的方方面面，本身缺乏具体而细致的标准，如车辆停放应合乎什么样的规则不可能有明确的标准；且物业公司非行政机关，不能实施强制管理，只能规劝或疏导，在尽到能力范围内的职责后，即应视为履行了管理义务，故周天所述情形不能够推导出物业公司的服务不合格。
 
    因此，判决周天支付物业公司物业管理费2142.30元、滞纳金1071.15元。周天不服一审判决提出上诉，近日二审法院作出判决，维持原判。
 
    通过这个案例，可折射出法理与实践之间的断裂困惑。从法理及规则上讲，业主享有先履行抗辩权，在物业公司的服务有瑕疵的情形下，可拒付物业费。但在诉讼实践中的适用，却存在两点难以逾越的困难：一是对管理服务的“瑕疵”界定存在困难，因为物业管理涉及的方面过于繁琐，难以制定规范性标准，特别是对于业主影响不大的服务方面，如本案中车辆的停放问题；相对而言，严重的管理瑕疵较易界定，如小区内报刊棚多年失修，被风吹倒砸伤居民。二是出于利益平衡考量，让物业公司承担过重的责任有困难，因为物业公司仅系社会服务机构，不具强制力，其管理效果往往只能差强人意，如存在一般“轻微”的管理瑕疵就可拒付物业费，那么物业公司必然无法生存；而物业公司的缺位，使得业主的居住环境因缺乏必要的管理，必然复归至无序、混乱状态，形成恶性循环怪圈。
 
    因此，出于对法理与实践的中庸之虑，业主如以管理不到位为由而拒交物业费，其应至少举证物业公司的服务存在“较严重”的瑕疵，否则，将承担不利的法律后果。对此，本文的法院判决给了我们一个很好的例证阐释。