房价螺旋下降的风险是对美国经济的主要威胁。由于证券化抵押贷款的结构，这种风险有可能会引发一场全球金融危机。在采取一项新政策使房价稳定以前，这两种问题都将持续存在。

    美国目前房价的下跌是房地产泡沫的自然结果——到2006年为止，泡沫已推使房价高出其长期趋势60%。自此之后出现了骤降，当前房价只高出趋势水平15%左右。然而，虽然房价可能会不可避免地继续下降15%，但任何事情都无法阻挡价格更进一步下跌。

    房价能高出正常水平60%，就也能远远低于正常水平。在过去的12个月内，整个美国的房价平均下降了16%。大量过剩的未售房屋继续为房价的进一步下跌创造压力。创纪录的贷款违约及丧失赎质权案件进一步增加了未售房屋存量。由于预期房价会进一步下跌，预见到因为无力偿付按揭而失去住宅的潜在购房者现在不愿出手购买。

    政府需要采取政策，允许房价适当再下跌15%，但要阻止其进一步螺旋式下跌。目前，尚没有这样的政策付诸实施或进入立法起草阶段。人们对持续存在的抵押贷款违约和房价下降的担忧，正在打压抵押担保证券(mortgage-backed securities)与基于这些证券的衍生产品的价格。这种价格下跌进而导致了商业银行及其他金融机构的巨额亏损。

    由于抵押担保证券价值的不确定，金融机构对同行的流动性和偿还能力、甚至是自己的资本价值缺乏信心。没有这种信心，就不会有充裕的信贷流，而没有信贷，也就没有经济活力与增长。在房价前景变得更为确定之前，抵押担保证券市场不可能恢复信心。目前情况的不稳定性，反映了很高的个人抵押贷款额对房屋现价比。由于业已发生的房价下跌，逾1000万房屋业主目前持有的抵押贷款超过了他们房屋的价值，占所有进行抵押贷款的住房业主的20%。这些“负翁”之中，有一半人的债务较其房屋价值高20%以上。如果房价进一步下跌15%，负资产抵押贷款数将升至2000万。

    负资产抵押贷款是不稳定的一个重要来源，因为美国房屋抵押贷款通常为“无追索权”贷款，这意味着，如果一个人拖欠抵押贷款，债权人可以收回房产，但不能要求以其他资产或收入偿还剩余贷款。

    数量庞大且不断增多的负资产房屋业主，会增加违约及丧失赎质权的比例，并因此将推动价格螺旋下跌。随着债务对房屋价值比率的上升，违约情况可能会增速。当一位房屋业主的负债较其房屋价值高10%时，他也许会继续还贷，而当过度负债率达到30%时，他更有可能会违约。每一份此类违约都会对目前房价带来下行压力，增加出现更多违约的可能性。正是这种螺旋式下降在威胁美国经济与全球金融体系。

    迄今所采取的政策都不会阻止房价的螺旋下降。尽管美联储(Fed)已将隔夜利率从一年前的5.25%调降至目前的2%，但目前的抵押贷款利率高于一年前的水平。财政部(Treasury)意在鼓励自愿重新商定抵押贷款(mortgage renegotiations)的计划见效甚微，因为多数贷款都已证券化，不再由发放机构持有。人们期待最近颁布的住宅法能帮助40万负资产房屋业主（在1000万负资产房屋业主中所占比例不足5%），而该法丝毫不会阻止另外数百万贷款者的违约行为——如果价格继续下降，这些人将被推入“负翁”行列。

    通过抵押置换贷款，那些抵押贷款额相当于房屋现价90%的人们会看到，这一比率将下降至仅72%，这意味着，房价要下降逾28%（可能性很低），才会将这些人推入负资产境地。通过阻止房价过度下跌，抵押置换计划将帮助所有房屋业主（包括目前持负资产者）。限制房屋业主的破产将有助于维系消费者支出，促进生产与就业。租房者与房屋业主都将从中受益。

    而且，稳定抵押担保证券价值将增强金融机构实力，增加能够进一步刺激经济的信贷流。修订破产法的提议——允许个人在宣布破产的同时说服法官让其保留房屋——将废除现有合约。这会令抵押贷款更不可靠，进而也将提高未来借贷者的抵押贷款利率。重新启用大萧条(Great Depression)时代政府抵押贷款计划的提议将为纳税人带来负担，并且需要评估数百万房屋，非常耗时。两种方案都没有吸引力。

    美国经济正滑入衰退，就业、工业产出和实际收入都在下降。由于信贷市场运转失常及房地产市场崩溃，货币政策的拉动作用很小，退税的财政政策未能对消费者支出产生很大影响。除非采取政策阻止房价螺旋式下降，否则，美国经济将持续下滑，金融市场将继续恶化。