海南岛被称为没有污染的长寿岛。最近几年，在得天独厚的自然资源优势和银发市场的巨大需求相互作用下，海南的养老产业悄然兴起。然而，老年公寓及为越冬老人开发的商品房项目除了总供给量远远不及市场的需求量外，还存在配套设施不完善等问题。

“候鸟老人”催热越冬养老公寓

    2008年2月21日，海南省三亚老年休闲中心的负责人张晋龙招呼服务人员将预订的房间再仔细整理一遍。这一天，他要接待来自北京多所高校的“退休教师团”。30位北京高校退休教师将在这所疗养型老年公寓里度过3个月，直到北京春暖花开。

    同一天，退休前供职于北京一所市重点中学的林老师刚刚从海南老年公寓回到北京的家。“海南的气候非常适合去过冬，我有哮喘病，在北京过冬病情就厉害，到了海南就没事了。”林老师对《民主与法制时报》记者说。

    2006年之前，林老师说，他是一个不愿意离开家半步的人。当年冬天，经不住儿女动员，他和老伴到海南旅游了一次。这一趟旅游，海南温暖湿润的空气让林老师迷上了这里。他当即决定，以后每年都到海南过冬，从此和老伴加入了“南飞过冬的候鸟”队伍。

    海南岛，在绵延1617千米的海岸线上，生长着诱人的椰树和各种热带水果。海南湛蓝的海水、天空和柔软的沙滩充满了浪漫气息，因此近十年来，海南被当成度假、蜜月旅行的最佳地点之一。最近几年，海南更是受到“银发团”的青睐。与吸引年轻人的浪漫相比，吸引老年人的则是海南的气候和“长寿岛”的美誉。

    海南岛被称为没有污染的长寿岛。据全国第三次、第四次人口普查结果表明，海南人均寿命居全国之冠。专家认为，海南人长寿的奥秘在于海南岛有一个美丽纯净的生态环境。

    林老师2006年第一次到海南旅游时就听说过海南的老年公寓，这是一种季节性明显的养老公寓。其中入住的老人多数是北方人，他们在10月、11月来到海南，一直住到次年3月至4月返回。

    开办网络进行海南旅游预订的叶先生发现，近两年，海南老年公寓几乎全部爆满。这些老年公寓80%以上在11月份之前已经预定出去，且绝大多数都是回头客。目前，他公司的客服人员平均每人每天接到海南老年公寓的问询13个。

    林老师觉得，在生活能自理时，像候鸟一样南飞过冬，真是老年人一个不错的选择。

商品房占了一部分市场

    与林老师选择养老公寓海南过冬这种方式不同，刘先生和老伴在海口市买了一套22平方米的小户型商品房，用途很明确，就是为了和老伴每年过冬时居住。刘先生和老伴从银行系统退休，他们和儿子在北京都有住房。

    刘先生说：“2006年儿子资助我们买下这套小户型，22平方米的房子12万元，朝向和环境我们都很满意。老年人对装修没有太多要求，简单装修一下就行，和北京的房价比起来，觉得很值。”

    在海南买房毕竟是一笔不小的投资，刘先生当时也比较过入住老年公寓和自买商品房哪个更划算。他说：“老年公寓条件比较好的，一般食宿费用要元每月1500，加上每月的水果零食和一些户外活动，一个月至少要2000元。从11月住到5月需要12000元，加上往返路费等，差不多一年需要20000元。这样的话，入住6年的费用就能买下一套小户型，所以我觉得还是买房子更划算。”

    “这两年海南推出的以岛外老人为主要客户的小户型商品房多起来。海口市的这种商品房20平方米户型大概需要10多万元，三亚的房价更贵一些，20平方米户型大概需要30至40万元。比起内地城市来，海南的房价还是便宜，因此已经有不少内地老人在海南买房度假。”张晋龙告诉记者。张是一位商人，在海南经营着两家老年公寓。

    虽然商品房抢去海南养老过冬的一部分市场，但商人张晋龙并没有将这种商品房看成自己的竞争对手。“海南岛小，但市场很大，我们的老年公寓到了冬季，排队等待入住的老人有1000多人，所以即使有商品房进入这个市场，老年公寓也不会在旺季受到很大影响。况且，老年公寓有商品房没法比拟的优势，在这里老年人不用考虑买菜做饭、打扫卫生，他们可以没有后顾之忧地疗养。”张晋龙分析。

    张晋龙2001年起在海口市经营“海口市振东（米铺）老年公寓”，能接待约100位老人，每年旺季这里的入住率都超过80%。5年前，张晋龙又在三亚开设了“三亚老年休闲中心”，作为海口公寓的补充。这样一来，张晋龙将两座公寓的功能进行了划分。

    “海口公寓前两年入住了很多北方来过冬的老人，我们既接待完全自理的老人，也接待不能自理的老人。经过两年实践，我发现老人来海南过冬的需要不只是气候温暖、吃饱，还包括适合他们的文体活动、一定的精神文化生活。因此我在三亚办了以疗养、休闲度假为主的老年公寓，专门接待岛外过冬老人，原来的海口公寓改为接待海南本地需要提供生活照顾的老人。”张晋龙说。

    经营了多年老年公寓，张晋龙对老年消费者的心理特征有所体会。“老年人很敏感，如果一些细节注意不到，他们会觉得住得别扭。”他说。