“利益驱动” 成为案件缘起

　　位于京东通州新城东北部的宋庄，上世纪90年代初还是一个平凡而贫穷的小镇。自从1994年首批艺术家进入并在此“扎根”后，十几年来，已有一千五百多位海内外的艺术家选择这里开拓艺术空间，其中有二百多人购置了当地的农民房在此定居，宋庄逐渐成长为中国最大的、国内外知名的画家聚居地。

　　正是因为艺术家们的纷至沓来，带动了宋庄农房的新价值体现。越来越多的农民闲置空房改成了艺术工作室、画廊、商铺……据了解，艺术家最为集中的小堡村，曾经是宋庄数一数二的穷村，十几年前村民人均年收入仅三五百元，可在2006年，全村三百多户1300口人却创造了经济总产值3.5亿元、人均纯收入12000元的可观数字，居民仅出租房屋一项，人均年增收五千多元。

　　王立则告诉记者，十多年前画家刚来时，买个上百平方米的农家院只要一两万元，而现在同样的房子要二三十万元。出租房屋的价格更是水涨船高，在小堡村，几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室，三四间房的工作室，年租金已由几年前的3000元攀升到了1.5万元以上。一方面存在整个社会房价普涨的原因，但可以肯定地说，画家的到来是宋庄房屋升值的主要因素。

　　“画家们给宋庄带来了繁荣，也给自己惹来了官司。”王立则说，正是这种鲜明的利益对比，让那些当初以几万元甚至更低价出售房屋的农民感觉“吃了大亏”，眼看着同村人越标越高的租金而自己却无法分享房产升值带来的收益，这种心理落差可想而知。而现有的政策又为农民反悔卖房提供了依据：1999年国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》也规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；而根据2004年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，农村私有房屋向城市居民出售的行为不受支持。正是有了这些“依据”，一下子“懂了法”的村民掀起了向画家讨房的诉讼热潮。

　　当初白纸黑字签下的合同竟是一张废纸？一心搞艺术的画家们一下子懵了。更令他们不安的是，2007年7月，画家李玉兰第一个接到了通州法院的一审判决：认为李玉兰是城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，她与原房主马海涛签订的购房协议违反法律、行政法规强制性规定，因此，无效。判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿款，同时限李玉兰在90天内“退房”。

　　对于这个判决结果，李玉兰无法接受：“且不说合同效力，买房之后，我修缮改造光是纯资金投入就已经超过了12万元，还不算花费的时间、精力等隐性成本。”随后，李玉兰向北京市第二中级人民法院提起上诉，开始自己的维权之旅。“如果这场官司我败诉了，其他画家也将面临同样的厄运。这场官司，不再属于我个人！”

政策“紧箍咒”挟制了谁

　　由于王立则在画家中是最熟悉法律的，“宋庄房讼”案件发生后，他也成了最忙的人。画家们有任何疑问都找他咨询。“这半年多，先后有200多人来过这个小院，都是为官司的事！”在李玉兰案件的二审过程中，王立则又担任了李玉兰的诉讼代理人之一，为此还写下了一万多字的代理意见书。

　　针对一审法院判决李玉兰购房合同无效的结果，王立则说《合同法》规定了合同无效的五种情形，包括“损害国家利益、掩盖非法目的、损害社会公共利益”等等，这份购房合同显然不属于这些情形，法院也只是指出了最后一种情形“违反法律、行政法规的强制性规定”，但具体违反哪条规定，判决中并没有明确指出。于是，城里人购买农民私房是否合法成了“宋庄房讼”案的争议焦点。　　

　　“《物权法》对宅基地使用权的规定很原则。”李玉兰的代理律师陈旭说，“根据《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有规定。”而根据《中华人民共和国土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一法律规定中可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。对于村民当作诉求依据的国务院“通知”和“决定”，李玉兰的代理律师陈旭认为，这只是国务院发布的规范性文件或者说是“国家政策”，不是行政法规。法院要确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不应依据国家政策进行判决。陈旭说，这个案子的关键是法律有规定，但政策规定与法律规定相冲突。在国家政策与现行法律发生冲突时，应当按照法律规定执行。