退了休的刘女士8年前在香堂买了套别墅，当初的价格是20多万，现在已经涨了4倍。刘女士说没有想过把房子作为投资、赚钱，而是看中郊区的空气和一份宁静。由于房子买得早，她说自己算是钻了一个空子，当时的土地证等并没有现在这么敏感。关于小产权，刘女士早有所闻，不过她曾经的担心却是在刚刚买房那会儿。“现在这里已经成了气候，又不属于耕地，应该稍微好一些。”在她的记忆里，那时，村里的寺庙这边还只是一个河道，几间房子冷冷清清。“现在到处都盖了房，以前可没这么大的面积，真不知道把房子都卖了，这些农民以后该怎么办。”刘女士说，如果现在要她到城里再去买一套像样的房子，是想都不敢想的，所以不管未来的政策怎么变，只能先住着再说了。

 　　“大部分购买乡产权房的都不是第一次购买房子的人。他们购买乡产权房只是为了周末或者假期时能在远离市区的地方度假。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，这类人可能就不会特别在乎能否取得房屋所有权，换个角度说，假如他们要去远郊租一套别墅，也要花同样的价格甚至更多。很多人在购买乡产权房的时候，并非没有想到购买这种小产权房没有保障，他们只是拿租赁别墅的价格来和购买乡产权房的价格相比较，觉得合适就会买。而他们所要承担的惟一风险，就是国家要保护耕地，进行普查，不让人住在这里，这种情况其实还是非常少的。

 　　“对于乡产权房的购买者而言，今后可能遇到的风险是万一遇到国家征收土地，房屋被拆迁后的拆迁补偿费是不一定能拿到的。”楼建波进一步解释说，2003年北京市出台的《土地拆迁管理办法》中曾规定，拆迁集体土地上的房屋，补偿是给房屋的所有权人而不是使用人。也就是这笔补偿只会给农村集体或者农民。而即将实施的《物权法》对集体土地建设用地使用权这一项也没有突破。

疏还是堵

 　　在楼建波看来，目前政府并没有阻止购买乡产权房，只是不支持。“将农村建设用地上的房子拿来出售，之后还保护买房人，那么这些农业用地又该如何保护？另一方面，确实有许多人因为在市区内买不起房子，才会冒险去买乡产权房。如果政府严格执法，要将他们的房屋强行拆除，似乎也不符合和谐社会的标准。所以还是要看将来的政策，但不管今后国家往哪方面走，都应该尽快将这个政策明确下来。”

  　　现实的情况是，很多人在风险中继续迎头而上，并非他们没有预见风险，而是充分意识到小产权的危险成本未必比在城里买一套房的成本要高。

 　　房地产商任志强则直言建设部应禁止小产权房，而不是仅仅作出“风险提示”。他认为，建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管小产权的建设是否合法，其对社会销售的行为是违法的。建设部有权依法禁止小产权房对社会公开的销售行为和没收其所得。

 　　一些业内人士则认为，在相关政策尘埃落定之前，对于小产权只能疏而不能堵。虽然小产权不合法已成定局，但颠覆性措施却要慎用，而绝不能一概而论。“应视情节放小产权一条生路。”

 　　北京理工大学经济学教授胡星斗也认为，对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。对于没有经过规划、审批的小产权房，大部分应当补办手续，极少数予以拆除；有的开发商应补缴一定的集体土地出让金，住户则补缴一定的费用；出让金的大部分归村集体所有，由村民民主支配；政府按比例获得出让金中的小部分作为规划管理费用，给住户颁发房产证。

 　　“通过立法，在保护好耕地、环境的前提下，应允许在集体土地上进行商品房建设，鼓励城市居民到农村购房，以此来打破由二元户籍制度、土地制度固化下来的城乡隔离、分治的壁垒。”胡星斗指出，小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略，是继续城乡分离的做法还是启动城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展？是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留给政府，把损失留给农民，还是改革土地制度，允许农村集体土地的流转、使用和建设，在做好规划、管理的基础上，把土地的利益留给农民？

 　　中国政法大学民商经济法学院李永军教授将小产权现象定义为“生存问题”。对于在以不合法前提下形成的事实，无论是购房者还是乡镇集体都需要利益上的相互糅合，而目前居高不下的房价现状和新农村建设的需要，都促生小产权的形成。如果政府没有采取有力措施，人们就只能继续自行寻找生存的出路。